L’article 1716 du Code civil du Québec édicte : ‘’Le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d’en garantir le droit de propriété et la qualité.
Ces garanties existent de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente.’’
Exclure la garantie ? Donc, même si l’offre d’achat ne mentionne rien à ce sujet, l’immeuble sera vendu avec la garantie légale. Pour l’exclure, il faudra l’indiquer clairement au contrat, idéalement comme ceci : ‘’ L’immeuble est vendu sans aucune garantie légale, aux risques et périls de l’acquéreur’’.
Un exemple d’application Voici un exemple concret où l’acquéreur aurait des recours contre le vendeur : Un quintuplex a été annoncé comme tel (via la fiche du courtier), comportant quatre appartements loués en plus de celui du propriétaire occupant. Le compte de taxes mentionne aussi cinq appartements, de même que l’acte de vente notarié final. L’acquéreur demande, quelques mois après son achat, un permis de rénovations pour changer la configuration de l’un des espaces. Le service d’urbanisme refuse ! On l’informe que le permis de construction d’origine portait sur un quadruplex. Le ‘’cinquième logement’’ était en fait, à l’origine, le sous-sol de l’un des appartements. L’un des propriétaires précédents a de toute évidence procédé à cet aménagement, sans permis.
Recours possibles L’acquéreur a trois ans (délai de prescription) pour prendre un recours contre son vendeur à compter du moment où il constate le vice, soit en diminution de prix, soit en annulation de la vente, soit en dommages-intérêts. Il devra cependant prouver qu’il a agi en acheteur prudent et diligent en démontrant : – qu’il a visité l’immeuble et constaté qu’il y avait 5 appartements; – que le compte de taxes municipales indiquait le même nombre; – que la fiche descriptive du courtier était claire à cet égard; – qu’il a vu 4 baux en bonne et due forme avant de signer l’offre d’achat.
Donc cet immeuble est non conforme au règlement de zonage de la ville et est ainsi affecté d’une limitation de droit public.
La déclaration du vendeur est importante Si le contrat avait été signé sans aucune garantie légale ou si le vendeur avait déclaré cette limitation de droit public (les formulaires d’offre d’achat comportent un chapitre qui traite de ce point précis), il n’aurait aucune responsabilité.
Responsabilité des différents intervenants Le notaire n’est pas responsable car la réception de l’acte de vente final ne comporte pas l’obligation de vérifier la conformité de l’immeuble aux règlements municipaux (cela revient à l’arpenteur-géomètre).
Quant au courtier en immeubles, il a l’obligation de prendre les moyens raisonnables pour vérifier les déclarations du vendeur et la véracité des informations publiées dans la fiche descriptive qu’il publie. Il pourrait être responsable s’il n’a pas procédé selon les règles de l’art.
Martel&Palardy notaires
Par Jean Martel notaire, Mba, D.fisc. conseiller juridique
