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Immeubles locatifs: SOCIÉTÉ DE PERSONNES ou SOCIÉTÉ PAR ACTIONS ?

7 Août 2015

Un futur investisseur en immobilier m’appelle au sujet de la  meilleur forme juridique à adopter pour s’associer avec quelques membres de sa famille afin d’investir dans l’achat d’immeubles locatifs dans le futur. Il faut savoir que la location d’immeubles ne constitue pas un revenu d’entreprise  au sens fiscal et qu’une société par actions (communément appelée une compagnie) ne peut alors bénéficier de taux d’impôt réduits, comme cela est le cas pour une entreprise active. Un revenu locatif (un revenu de placement désigné) est taxé au taux courant élevé et il n’y a aucun avantage fiscal d’incorporer une société par actions pour détenir un immeuble locatif; cependant, on peut d’autre part y trouver des avantages d’ordre juridique, comme la limitation de la responsabilité personnelle des actionnaires par exemple, alors qu’en société de personnes, les individus encourent des responsabilités; en effet, les associés sont tenus conjointement des obligations de la société de personnes (2221 Code civil du Québec) tandis que s’ils étaient actionnaires d’une société par actions (une compagnie), ils ne pourraient en être tenus, cette dite société par actions ayant une personnalité juridique distincte de celle de ses actionnaires et une ‘vie’ juridique indépendante.

Une société de personnes n’a pas cette personnalité juridique distincte, tout en détenant cependant un patrimoine distinct (les biens de la société sont les siens et non ceux des associés). Si la société de personnes fait des profits, ceux-ci doivent obligatoirement être ajoutés aux revenus des associés à la fin de l’année, même si les sommes ont été réinvesties dans les activités de la société ! Si ces profits auraient été générés à l’intérieur d’une société par actions (une compagnie), les actionnaires n’auraient pas l’obligation (le fardeau) de se taxer personnellement; en effet, si les administrateurs d’une société par action ne déclarent pas de dividendes une année donnée, rien n’est versé aux actionnaires. La contrepartie avantageuse de la société de personnes est que les pertes peuvent être déduites contre les revenus d’autres sources des associés, ce qui serait impossible dans le cas d’une société par actions (une compagnie).

Un acte de société (un contrat d’entente entre les associés) est fortement recommandé pour régir les rapports juridico-économiques entre les personnes associés. En effet, mieux vaut prévoir ce qu’il adviendra de la part d’un associé s’il décède, divorce, fait faillite, devient inapte, disparaît, est inactif, veut se retirer ou pose des actes nuisibles face à la société (concurrence déloyale, vol, fraude). Sans de telles règles bien préétablies, allo les conflits et à l’eau l’harmonie !!!

Si la forme de la société par actions est choisie (une compagnie), une convention entre actionnaires jouera le même rôle, signée par les actionnaires.

Si l’activité de location d’immeubles devient à ce point  importante qu’il faille engager des employés (au moins 5), les revenus pourront alors être considérés comme du revenu d’entreprise et il serait avantageux de détenir les immeubles dans une société par actions (une compagnie) pour bénéficier d’un taux réduit d’impôt (environ 19%).

Il faut bien soupeser les avantages et les inconvénients d’une forme juridique ou l’autre avant de se lancer en affaires et ne pas négliger le long terme par  rapport aux besoins à court terme. Par exemple, pourquoi ne pas former une société par actions immédiatement si les prévisions à moyen ou à long terme indiquent que les activités de location deviendront du revenu d’entreprise comme plus haut décrit ? Cela éviterait des coûts importants de transaction (transfert des immeubles de la société de personnes initiale à la société par actions formé quelques années plus tard).

Jean Martel notaire, mba, D.fisc., conseiller juridique 450 464 7887

jmartel@notairemartel.com

 

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